Przepisy dotyczące obowiązkowych ubezpieczeń zarządców nieruchomości

Wspólnoty mieszkaniowe – aby zagwarantować bezpieczne użytkowanie i właściwą eksploatację danej nieruchomości – powierzają jej zarządzanie wykwalifikowanemu zarządy. Zgodnie z przepisami obowiązującymi po dniu 1 stycznia 2014 roku, zarządzanie nieruchomością nie wymaga licencji zawodowej i jest traktowane jak zwykła działalność gospodarcza. Zarządca nie musi być też osobą fizyczną – może być to osoba prawna lub inna jednostka nieposiadająca osobowości prawnej. Mimo deregulacji, w mocy pozostały dwa podstawowe elementy warunkujące status zarządcy. Po pierwsze, powinien on działać w oparciu o umowę o zarządzanie nieruchomością. Po drugie – co jest przedmiotem naszych rozważań – musi posiadać obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. Na jakich zasadach działa ubezpieczenie OC zarządcy?

Ubezpieczenie i zakres jego obowiązywania

Szczegółowe warunki dotyczące obowiązywania ubezpieczenia OC dla zarządy nieruchomości zostały sprecyzowane w rozporządzeniu Ministra Finansów z 13 grudnia 2013 r. (Dz.U. z dn. 20 grudnia 2013). Zgodnie z treścią przepisów, ubezpieczenie obejmuje wszelkie szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością, wynikające z działania jak również zaniechania podjęcia czynności. W praktyce oznacza to, że ubezpieczyciel odpowiada za szkody wyrządzone osobom trzecim podczas oraz wskutek zarządzania. Z postanowień ustawy o ubezpieczeniach obowiązkowych wynika też jasno, że ubezpieczenie obejmuje szkody mające charakter deliktowy (tzn. wynikające z czynu niedozwolonego) oraz kontraktowy (wynikające z niewykonania/nienależytego wykonania zobowiązania). Krótko mówiąc, zakres obowiązywania ubezpieczenia OC jest bardzo szeroki. Z ochrony ubezpieczeniowej są w praktyce wyłączone trzy rodzaje szkód – wyrządzone przez ubezpieczonego (zarządcę) osobom bliskim, szkody polegające na zapłacie kar umownych oraz szkody powstałe wskutek działań wojennych, rozruchów, zamieszek i aktów terroru.

Kogo dokładnie obejmuje obowiązek ubezpieczeniowy?

Obowiązkowemu ubezpieczeniu OC podlegają zarządcy zajmujący się zarządzaniem nieruchomościami, zawierający umowy o zarządzanie czyimś mieniem (także spółki i inne podmioty). To znacząca różnica w stosunku do poprzednich przepisów, które odnosiły się bezpośrednio do osób fizycznych wykonujących zawód zarządcy. Osoba fizyczna podlega ubezpieczeniu w sytuacji, gdy prowadzi działalność gospodarczą w zakresie zarządzania. Jeśli zaś jest zatrudniona na umowę o pracę, wymóg ten jej nie dotyczy. Wynika to jasno z postanowień kodeksu pracy, zgodnie z którymi pracodawca (zarządca jako podmiot – przyp. red.) ponosi pełną odpowiedzialność wobec osób trzecich, działających pod jego nadzorem. Szkody wyrządzone przez te osoby są zatem powiązane z odpowiedzialnością cywilną zarządcy i wchodzą w zakres jego ubezpieczenia OC – objaśnia przedstawiciel poznańskiej firmy Adminion Nieruchomości, oferujące usługi sprawnego zarządzania nieruchomościami.

Obowiązywanie ubezpieczenia i suma gwarancyjna

Obowiązek ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zachodzi najpóźniej w dniu poprzedzającym dzień rozpoczęcia wykonywania czynności, związanych z zarządzaniem daną nieruchomością (może to być przykładowo dzień rozpoczęcia negocjacji w sprawie zawarcia umowy o zarządzanie). Minimalna suma gwarancyjna w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz do wszystkich zdarzeń mających miejsce w okresie obowiązywania ubezpieczenia wynosi równowartość 50 tysięcy euro. Prowadzenie działalności gospodarczej z zakresu zarządzania nieruchomościami bez spełnienia obowiązku zawarcia umowy ubezpieczenia podlega karze pieniężnej w wysokości od czterokrotnego do dziesięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w roku poprzedzającym rok, w którym stwierdzono naruszenie.

Zmiany w umowie ubezpieczenia, a odpowiedzialność zarządcy

Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do niezwłocznego poinformowania strony umowy o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia oraz o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię dokumentu ubezpieczenia. Jeżeli zarządca nieruchomości nie dopełni tego obowiązku, strona umowy o zarządzanie nieruchomością (po uprzednim wezwaniu w formie pisemnej zarządcy nieruchomości do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania) ma prawo wypowiedzieć umowę o zarządzanie nieruchomością ze skutkiem natychmiastowym.