Znaczenie dobrych relacji partnerskich pomiędzy inwestorem a wykonawcą robót budowlanych

Relacje między inwestorem a wykonawcą, zawsze reguluje zawarta między stronami umowa. Jest jednak różnica pomiędzy przetargami prywatnymi a publicznymi. W przypadku tych pierwszych umowa jest między stronami negocjowana, natomiast w przetargach publicznych inwestor ściśle, jednostronnie ją narzuca. Wykonawca musi zaakceptować wszystkie jej warunki, a by móc złożyć ofertę wiążącą, często zobowiązany jest do wniesienia stosunkowo wysokiego wadium. Relacje między inwestorem a wykonawcą bywają powodem do sporów, dlatego już na etapie rozpoczęcia realizacji projektu należy o nie pieczołowicie zadbać. Nowe przepisy, które będą pomagały na samym wstępie, od 1 czerwca 2017 wdrożyło Ministerstwo Rozwoju. Będą też kolejne.

Pakiet wierzycielski - ciekawe rozwiązanie?

Choć nazwa projektu, jaki został wdrożony przez Ministerstwo Rozwoju, nie brzmi zbyt zachęcająco, może okazać się naprawdę ciekawym rozwiązaniem, by zasadniczo poprawić stosunki między kontrahentami w branży budowlanej. Może być to pomocne szczególnie dla mniejszych przedsiębiorców, którzy nie mają jeszcze dużego doświadczenia na rynku - mówi nam przedstawiciel Przedsiębiorstwa Budowlano-Produkcyjnego Łęgprzem, generalnego wykonawcy z Krakowa.

Zdarza się, że nieduże firmy, które zatrudniają jedynie kilku pracowników, wygrywają przetargi publiczne na milionowe kwoty, choć brzmi to nieprawdopodobnie. Przy realizacji projektu bazują na kilku podwykonawcach, jednak to na nich spoczywa kierowanie robotami i utrzymywanie relacji z inwestorem, czyli na przykład miastem, czy gminą. Ministerstwo Rozwoju wprowadziło jasne zasady, które określają, jak będą wyglądały relacje między inwestorem, wykonawcą i podwykonawcą, aby nie dochodziło do nieprzyjemnych sytuacji. Przykład? Do tej pory dochodziło do wieloletnich procesów, które dotyczyły tego, czy podwykonawca był akceptowany przez kierownika budowy. Wprowadzone są ciekawe mechanizmy, które pozwolą takich sytuacji uniknąć, na przykład podwykonawca sam będzie zgłaszał się do inwestora i kierownika budowy z zapytaniem, czy ten godzi się na jego obecność na placu budowy. Jeśli nie, sprzeciw musi zostać wyrażony w klarowny sposób na piśmie.

Perspektywa inwestora i perspektywa wykonawcy

Relacje między inwestorem a wykonawcą mogą być trudne z wielu powodów, a jak te powody się prezentują, zależy od perspektywy inwestora i perspektywy wykonawcy. Weźmy pod lupę przetargi publiczne, dla przykładu remont szkoły, odświeżenie elewacji i wymiana pokrycia dachowego z blach. Wykonawca, startując w przetargu ma do wglądu wszystkie niezbędne dokumenty, a więc między innymi projekt wykonawczy, projekt umowy, SiWZ (czyli Specyfikację Istotnych Warunków Zamówienia) oraz przedmiar, na podstawie którego powstaje kosztorys, prezentowany przy przetargu inwestorowi. Prace muszą zostać wykonane w konkretnym terminie. W związku z tym, że są to roboty na zewnątrz, warunki pogodowe mogą je utrudnić lub wręcz uniemożliwić. Generalny wykonawca robót musi w tej chwili liczyć na zrozumienie ze strony inwestora. Spójrzmy z kolei w drugą stronę: przy rozbiórce starego pokrycia dachowego okazuje się, że naruszona jest konstrukcja nośna dachu. Trzeba ją naprawić przed ułożeniem nowej blachy. Inwestor i wykonawca muszą w tej chwili ustalić, kto wykona te prace i jak nieprzewidywalne zdarzenie będzie się miało do terminu realizacji przetargu. Jeżeli prace opóźnią się o symboliczne dwa dni, nie powinno być to problemem dla obu stron. Jeżeli jednak będzie to miesiąc, a wykonawca ma podpisaną kolejną umowę, ponieważ zakładał inny termin zakończenia robót, sprawa staje się bardziej zawiła. Dla inwestora to dodatkowy wydatek, dla wykonawcy potencjalne straty. Dobrze unormowane i pozytywne relacje między inwestorem a wykonawcą mogą tę sprawę rozstrzygnąć w sposób mało inwazyjny dla obu stron. Dotyczy to oczywiście również relacji między wykonawcami a inwestorami prywatnymi.

Relacje z prywatnym inwestorem

Pozytywne nastawienie, wzajemne zaufanie i dobre relacje mają także znaczenie przy współpracy z inwestorami prywatnymi. W tym przypadku większe obciążenie spada na wykonawcę, ponieważ to on jest zwykle lepiej zorientowany w temacie i ma rozeznanie na rynku. W żadnym wypadku nie powinien wykorzystywać swojej przewagi. Inwestor prywatny może nie wiedzieć, jak wygląda solidny wzór umowy między wykonawcą a zamawiającym, jak wygląda kwestia rozpatrywania ewentualnych opóźnień w wykonywaniu robót, gwarancja, prawa inwestora i prawa wykonawcy. Jeśli ma pozytywne nastawienie do współpracy, rozwiązywanie sytuacji konfliktowych nie powinno stanowić problemu. Jeśli jednak jego nastawienie jest inne, liczy na uzyskanie rabatów, poniesienie mniejszych kosztów, wykorzystanie wykonawcy do zrealizowania prac, które nie były zawarte w umowie, może próbować swoimi metodami do tego doprowadzić. W dobie Internetu wszyscy możemy się przecież posiłkować poradami i dokumentami znalezionymi w sieci, by uzyskać pewne korzyści. Nie brakuje także porad wirtualnych pseudospecjalistów z branży budowlanej. Wykonawca musi wówczas umieć wybrnąć z tej trudnej sytuacji w taki sposób, by inwestor nie poczuł się urażony, a zrozumiał, że sam popełnia błąd. Tu potrzebne jest doświadczenie, cierpliwość, rzeczowość i przekonanie o swoich racjach.